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房子不再值钱,楼市“动真格”,14城率先出手,明年房价底线明了

发表于 2020-10-18 04:23 | 310 显示全部楼层 |阅读模式

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发表于 2020-10-18 04:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近,各种“负面”数据冲击楼市,房子不再值钱,14城已率先出手,明年房价底线明了。
虽然现在的地价还在上涨,但此时我们却要思考,房价会下跌,也许这个问题存在一定矛盾,但不得不说这就是市场的底层逻辑。俗话说地价决定房价,但从过去案例来看,房价增幅却远远超过了地价。在过去10年内,房价涨幅5倍而地价却接近2倍,从这个差距来看,似乎佐证了房子的价值所在,不仅仅局限于土地,更多的是城市竞争力。
也许正是因为心态的存在,理论上房价走向取决于供需关系,实则背后是政策、城镇化的叠加效应。表面上来看,一套房子建筑成本也就说几千每平方米,但由于核心资源的存在,例如教育、医疗,其次随着中大城市的吸虹效应,住房需求的集中化使其市场供不应求。而在这样市场格局下,市中心和郊区差距逐渐凸显,甚至高达几倍。
与其说房子越来越值钱,还不如说资源的有限促使房子被迫升值,例如每个学校学位有限导致学区房价高者得。但楼市真的会这样持续下去吗?答案显然不是,或者说任何市场维度都存在天花板,消费规模的背后是居民收入的体现,市场内需永远都是第一位,这就是为什么今年“经济内循环”成为战略目标的原因!
言归正传,现阶段楼市到底如何?也许这一点从央行报告中得到玲离尽致的体现,那就是我国城镇居民住房拥有率为96%、户均套1.5套、家庭财富70%都聚集在房产、住房贷款占整体50%以上、居民杠杆率接近60.4%。
对于前2点而言,如果区域划分为城镇,我只能说市场趋向于饱满,一般人名下往往有几套房子,有点脱离了以小换大群体;对于后3点而言,体现了当前一个很明显的问题,那就是消费规模乏力,从衡量标准来看,房价收入比、租售比或许更加能说明问题。在市场房子卖不去的前提下,买不起早已成为最大的难题。
而在这样特殊背景下,我们基本可以得出一个结论,那就是房子不再值钱。也许这一股压力并不来源于房价下行,所谓的大跌50%并不现实,更多的是市场横盘,未来房子存在的状态就是有价无量。对于一二线城市来算,也许政策放松、打折出售,买房的人依然供不应求,但反观三四线城市,即使出台购房补贴,依然逃脱不了去库存的结局。
与此同时楼市动真格,14城市率先出手,给当前火热的城市浇上一盆凉水。简单来说今年下半年宁波、南京、东莞、无锡等14个城市陆续出台稳地价政策,涉及调整竞拍规则、加大供应、严控开发商拿地资金等。
从这一系列动作来看,一方面说明了当地城市对市场局部火热有着敏锐感觉,另一方面说明土地市场将成为今年最大亮点。如果说以上只是小打小闹,那么集体建设用地入市、宅基地确认、旧改已开工大半足以说明本次调控的核心。在城镇化进程进入转型阶段时,中大城市的优势就不用多说,此时农村建设似乎重中之重,这也符合我国经济发展趋势。
事实上对于这一点,高层发布新规,一锤定音当前格局,明确表示当地城市土地出让金用于农村建设不得低于50%。对此弱化了本次人口分流的趋势,相信对于大部分80后群体来说,老家才是最终的归属,若在家也能赚钱,又有谁愿意背井离乡呢?
总的来说,本轮楼市调控底线清晰、目的明确,在遏制市场火热的基调下,间接性调控或许更加能说明问题,例如取消预售制。若要反馈到市场行情,我只能说明年房价底线明了,对于一二线城市来算,人才政策竞争愈演愈烈,即使是地以稀为贵的上海逐渐放开落户限制,也就是人口走向本质上能决定房价的走向,即使调控多次加码,也影响不到市场下行;对于三四城市来算,在失去“城市群、都市圈”效应下,每年人口流失似乎是必然现象,最关键的是棚改正是成为过去式,也许只剩下内心中的倔强。
其实,高房价本身不问题,关键在于不要脱离老百姓的消费范畴。买房子是为了更好地生活,如果是意味的降低生活质量、高位接盘,那只能说有点本末倒置。如今,连开发商都开始打折出售了,难道房价还能触底反弹吗?再或者说疫情“给了”国家调控楼市的机会,国家还会放任泡沫继续增大,演变到不可控的地步吗?

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